Skoči na vsebino

PRIDOBIVANJE LASTNINSKE PRAVICE TUJCEV NA NEPREMIČNINAH V REPUBLIKI SLOVENIJI

Obveščamo vas, da se je dne 17. 9. 2017 začel uporabljati novi Zakon o ugotavljanju vzajemnosti (Uradni list RS, št. 27/17; v nadaljnjem besedilu: ZUVza-1), ki uvaja nekatere spremembe glede postopka ugotavljanja vzajemnosti. Več o novi ureditvi si lahko preberete pod točko 4 (Postopek ugotavljanja vzajemnosti).

 

Tujci lahko na podlagi 68. člena Ustave Republike Slovenije pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira Državni zbor.

 

 

1. ZAKONI, KI OMOGOČAJO TUJCEM PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH V REPUBLIKI SLOVENIJI SO:

  • Zakon o dedovanju (ZD) - [več]
  • Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski uniji (ZPPLPKEU) - [več]
  • Zakon o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja (ZORSSZNM) - [več]


2. MEDNARODNE POGODBE, KI OMOGOČAJO TUJCEM PRIDOBITEV LASTNINSKE PRAVICE NA NEPREMIČNINAH V REPUBLIKI SLOVENIJI SO:


  • Sporazum o vprašanjih nasledstva – uporablja se za državljane držav bivših republik SFRJ in pravne osebe s sedežem v teh državah - [več]
  • Pristopne pogodbe k EU - [več]
  • Sporazum o Evropskem gospodarskem prostoru - [več]
  • Konvencija o organizaciji za gospodarsko sodelovanje in razvoj - [več]


3. PRAVICE TUJCEV PO POSAMEZNIH DRŽAVAH


Ob upoštevanju navedenih zakonov in mednarodnih pogodb lahko glede možnosti pridobitve lastninske pravice na nepremičninah v Republiki Sloveniji tujce (tuje državljane in pravne osebe s sedežem v tujini) razvrstimo v naslednje skupine:

 

  • Tujci, ki za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah ne potrebujejo odločbe o ugotovitvi vzajemnosti:



    • Pri pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini z dedovanjem odločbe o ugotovitvi vzajemnosti ne potrebujejo tuji zakoniti dediči in tuji oporočni dediči, ki bi bili dediči tudi po zakonitem dedovanju.


    • V sedaj začetih postopkih vknjižbe lastninske pravice na nepremičninah odločbe ne potrebujejo tujci iz bivših republik SFRJ, ki so vse pogoje za vknjižbo izpolnjevali že pred 31. 12. 1990 (vendar pa vpis ni bil realiziran oziroma postopek vpisa v zemljiško knjigo ni bil začet).

  •  Tujci, ki za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah potrebujejo pozitivno odločbo o ugotovitvi vzajemnosti:

    • državljani in pravne osebe držav kandidatk za članstvo v EU (Republika Makedonija, Republika Srbija, Črna gora, Republika Albanija).

  •  Tujci, ki lastninske pravice na nepremičninah ne morejo pridobiti, oziroma jo lahko pridobijo le na podlagi dedovanja:

    • državljani in pravne osebe iz vseh ostalih držav, ki se ne uvrščajo v nobeno od zgoraj naštetih skupin (med drugim tudi Bosna in Hercegovina, Ljudska republika Kitajska, Ruska federacija, Ukrajina). - [več]

 

4. POSTOPEK UGOTAVLJANJA VZAJEMNOSTI
 
Postopek se začne na zahtevo (vlogo) tujca, ki želi pridobiti lastninsko pravico na nepremičnini v Republiki Sloveniji. Vlogo tujec poda pri Ministrstvu za pravosodje (v nadaljnjem besedilu: ministrstvo). Tujec, ki ne živi v Republiki Sloveniji, je dolžan imenovati pooblaščenca v Republiki Sloveniji v skladu s 53. členom Zakona o splošnem upravnem postopku (Uradni list RS, št. 24/06 – uradno prečiščeno besedilo, 105/06 – ZUS-1, 126/07, 65/08, 8/10 in 82/13).


Vlogi za ugotovitev vzajemnosti je po 9. členu ZUVza-1 treba priložiti:

  • overjeno kopijo osebnega dokumenta, iz katerega so razvidni naslednji podatki: osebno ime, datum rojstva in državljanstvo tuje fizične osebe, oziroma original ali overjeno kopijo javne listine, iz katere so razvidni podatki o firmi in sedežu tuje pravne osebe (npr. overjena kopija potnega lista – za fizične osebe, original ali overjena kopija izpisa iz poslovnega registra – za pravne osebe),
  • če ima tujec dvojno državljanstvo, tudi dokazilo o zadnjem stalnem prebivališču (v obliki javne listine v originalu ali overjeni fotokopiji),
  • če tujec nima državljanstva, tudi izjavo o tem, ali naj se pri ugotavljanju vzajemnosti upošteva pravni red države njegovega rojstva ali države, v kateri ima stalno prebivališče, ali države, v kateri je imel tujec zadnje stalno prebivališče pred pridobitvijo dovoljenja za stalno prebivanje v Republiki Sloveniji,
  • listino, s katero tujec izkazuje pravico do ugotovitve vzajemnosti (npr. osnutek ali kopija prodajne pogodbe).


Ob vložitvi vloge je treba v skladu s prvim odstavkom 5. člena Zakona o upravnih taksah (Uradni list RS, št. 106/10 – uradno prečiščeno besedilo, 14/15 – ZUUJFO, 84/15 – ZZelP-J in 32/16; v nadaljnjem besedilu: ZUT) plačati upravno takso po tarifnih številkah 1 in 3 ZUT v višini 22,60 EUR.

 
Upravno takso lahko taksni zavezanec v skladu s prvim odstavkom 8. člena ZUT plača (način plačila):

  • osebno – v vložišču na sedežu ministrstva (o plačilu stranka ministrstvu posreduje potrdilo) ali
  • s položnico – nakazilo na račun: 01100-1000315637; sklic SI 11 20303-7111002-2017, Ministrstvo za pravosodje, Župančičeva 3, 1000 Ljubljana (o plačilu stranka ministrstvu posreduje potrdilo).

Če ob prejemu vloge (ko taksna obveznost nastane) taksa ni plačana oziroma ni plačana v predpisani višini, ministrstvo taksnemu zavezancu pošlje plačilni nalog, s katerim mu naloži, naj v 15 dneh plača dolžno takso.

 


Na podlagi popolne vloge ministrstvo po uradni dolžnosti pridobi podatke o nepremičnini, nato

  • preveri podatke o pravnem redu tuje države in izda odločbo s skrajšano obrazložitvijo v roku 30 dni od prejema popolne vloge, če so hkrati izpolnjeni naslednji pogoji:

    • tujec pridobiva lastninsko pravico na podlagi pravnega posla,
    • iz evidence o obstoju vzajemnosti po državah (glej točko 5) izhaja, da je bilo glede pridobivanja lastninske pravice na enakovrstni nepremičnini, ki leži tudi na enakovrstnem območju kot nepremičnina, na kateri želi tujec pridobiti lastninsko pravico, že ugotovljeno, da obstaja vzajemnost,
    • iz evidence o obstoju vzajemnosti po državah izhaja, da je bilo glede pridobivanja lastninske pravice na podlagi pravnega posla, ki ga tujec izkazuje v vlogi, že ugotovljeno, da obstaja vzajemnost,
    • pravni red, objavljen v evidenci o obstoju vzajemnosti po državah se od zadnjega vpisa v evidenco ni spremenil oziroma se niso spremenile določbe pravnega reda, ki se uporabijo v konkretnem primeru.

  • pridobi podatke o pravnem redu tuje države, opravi primerjavo pravnih redov in izda odločbo s polno obrazložitvijo v roku 90 dni od prejema popolne vloge v vseh primerih, ko zgoraj navedeni pogoji za izdajo odločbe s skrajšano obrazložitvijo niso izpolnjeni.


Zoper odločbo ni dovoljena pritožba, možen pa je upravni spor. Tožbo v upravnem sporu lahko vložita tudi državni pravobranilec in samoupravna lokalna skupnost, na območju katere leži nepremičnina.


Če se vse stranke, državni pravobranilec in samoupravna lokalna skupnost, na območju katere leži nepremičnina, po vročitvi odločbe pisno ali ustno na zapisnik pri ministrstvu odpovedo pravici do vložitve tožbe v upravnem sporu, postane odločba pravnomočna z dnem, ko se zadnji od upravičencev do vložitve tožbe odpove tej pravici.


Če se vsi upravičenci ne odpovedo pravici do vložitve tožbe v upravnem sporu, ministrstvo po preteku 30 dni (od dneva, ko je bila opravljena zadnja vročitev odločbe) in ko prejme potrdilo upravnega sodišča, da ni sprožen upravni spor (kar pomeni približno nadaljnjih 10 dni), potrdi odločbo s klavzulo o pravnomočnosti oziroma izda potrdilo o pravnomočnosti odločbe. Tako opremljena odločba (ki velja eno leto od dneva, ko je postala pravnomočna) predstavlja verodostojni dokument, na podlagi katerega se lahko vpiše lastninska pravica v zemljiško knjigo za konkretno nepremičnino. Veljavno odločbo o ugotovitvi vzajemnosti mora tujec priložiti k zemljiškoknjižnemu dovolilu, saj overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu brez veljavne odločbe ni dovoljena.
 
Primer vloge (pdf)

5. EVIDENCA O OBSTOJU VZAJEMNOSTI PO DRŽAVAH

 


6. EVIDENCA O IZDANIH ODLOČBAH


Z ZUVza-1 je bila odpravljena obveznost Vlade, da Državnemu zboru dvakrat na leto dostavi seznam odločb o obstoju vzajemnosti, ki jo je določal prejšnji Zakon o ugotavljanju vzajemnosti (Uradni list RS, št. 9/99). Namesto tega je ZUVza-1 določil obveznost ministrstva, da na svoji spletni strani vsake pol leta objavlja statistične podatke o izdanih odločbah (evidenco o izdanih odločbah), s čimer se zagotavlja javni vpogled v stanje na področju izvajanja tega zakona.
Glede na to, da je zadnje (sedemindvajseto) poročilo o izvajanju Zakona o ugotavljanju vzajemnosti, pripravljeno v skladu s prejšnjo ureditvijo, zajemalo podatke o odločbah, izdanih do 31. 12. 2016, so v spodnji tabeli vsebovani podatki o odločbah, ki so bile izdane v obdobju od zadnjega poročanja do začetka uporabe ZUVza-1, torej od 1. 1. 2017 do 16. 9. 2017.

Poročila za obdobje do 31. 12. 2016:


7. KORISTNE INFORMACIJE


Pojasnilo v zvezi s statusom Bosne in Hercegovine


Dne 1. 6. 2015 je stopil v veljavo Sporazum o stabilizaciji in pridruževanju med EU in Bosno in Hercegovino, ki predstavlja eno od predhodnih faz, s katero se potencialna država kandidatka pripravlja na pridobitev statusa države kandidatke za članstvo v EU in za državo (v konkretnem primeru Bosno in Hercegovino) še ne pomeni pridobitve samega statusa države kandidatke za članstvo v EU. Status kandidatke za članstvo v EU podeli Svet EU na podlagi priporočila Evropske komisije.

Glede na to, da Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski uniji veže zakonsko zagotovljene pravice na status države kandidatke za članstvo v EU, ki ga Bosna in Hercegovina še ni pridobila, za državljane in pravne osebe s sedežem v Bosni in Hercegovini še vedno velja, da ne morejo pridobivati lastninske pravice na nepremičninah na ozemlju Republike Slovenije. Edina izjema je pridobivanje lastninske pravice na nepremičninah na podlagi dedovanja pod pogojem vzajemnosti.

 
Kontaktni osebi za dodatne informacije:
           

  • Biserka Javoršek

T: (01) 369 5244, (01) 369 5268

F: (01) 369 5233
E: biserka.javorsek(at)gov.si

 

  • Darja Šumah

T: (01) 369 5244, (01) 369 5268

F: (01) 369 5306

E: darja.sumah(at)gov.si