Ministrstvo za pravosodje | Vlada Republike Slovenije

Tujci lahko na podlagi 68. člena Ustave Republike Slovenije (Uradni list RS, št. 33/91, 42/97, 66/2000, 24/2003 in 69/2004, v nadaljnjem besedilu: Ustava) pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah pod pogoji, ki jih določa zakon ali mednarodna pogodba, ki jo ratificira Državni zbor.

 

- EU

Na podlagi 3a. člena Ustave in Zakona o ratifikaciji Pogodbe med Kraljevino Belgijo, Kraljevino Dansko, Zvezno republiko Nemčijo, Helensko republiko, Kraljevino Španijo, Francosko republiko, Irsko, Italijansko republiko, Velikim vojvodstvom Luksemburg, Kraljevino Nizozemsko, Republiko Avstrijo, Portugalsko republiko, Republiko Finsko, Kraljevino Švedsko, Združenim kraljestvom Velike Britanije in Severne Irske (državami članicami Evropske unije) in Češko republiko, Republiko Estonijo, Republiko Ciper, Republiko Latvijo, Republiko Litvo, Republiko Madžarsko, Republiko Malto, Republiko Poljsko, Republiko Slovenijo in Slovaško republiko o pristopu Češke Republike, Republike Estonije, Republike Ciper, Republike Latvije, Republike Litve, Republike Madžarske, Republike Malte, Republike Poljske, Republike Slovenije in Slovaške republike k Evropski uniji s Sklepno listino (MPPEU) (Uradni list RS, MP, št. 3/I/2004; v nadaljevanju: Pristopna pogodba), s katerim je pristopila k Evropski uniji, so v Republiki Sloveniji začele veljati pogodbe, na katerih temelji Evropska unija. Republika Slovenija ni sprejela nobenih izjem in prehodnih obdobij glede prostega pretoka kapitala na področju nepremičnin, zato lahko  od dneva pristopa Republike Slovenije k Evropski uniji državljani držav članic Evropske unije pridobivajo nepremičnine na ozemlju Republike Slovenije na podlagi vseh pravnih temeljev, pod enakimi pogoji, kot veljajo za državljane Republike Slovenije. Državljanom držav članic Evropske unije torej za pridobitev nepremičnin v Republiki Sloveniji ni več potrebno pridobiti upravne odločbe o ugotovitvi vzajemnosti.

- EGP

Na podlagi 40. člena Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru (Uradni list RS, MP, št. 9/2005) ni nobenih omejitev pretoka kapitala, ki pripada osebam s prebivališčem v državah članicah ES ali državah Efte, ter nikakršne diskriminacije na podlagi državljanstva ali kraja prebivališča teh strank ali kraja naložbe tega kapitala. Tudi državljani Republike Islandije, Kneževine Lihtenštajn in Kraljevine Norveške lahko torej pridobivajo nepremičnine na ozemlju Republike Slovenije brez posebnih omejitev, ki bi veljale samo za tujce.

- ZDA

Državljani ZDA lahko zaradi klavzule največjih ugodnosti, vsebovane v Pogodbi o trgovini in plovbi med Srbijo in Združenimi državami Amerike iz leta 1881, pridobivajo nepremičnine v Republiki Sloveniji po najugodnejših pravilih, ki tujcem v Republiki Sloveniji omogočajo pridobitev nepremičnin. Državljani Združenih držav Amerike torej lahko izpeljejo postopek nakupa nepremičnin v skladu z veljavno zakonodajo, ki ne določa več pogoja vzajemnosti ter obveznosti pridobitve odločbe o ugotovitvi vzajemnosti od Ministrstva za pravosodje.

- ŠVICA

Dne 1. aprila 2006 je začel veljati Protokol k Sporazumu med Evropsko skupnostjo in njenimi državami članicami na eni strani ter Švicarsko konfederacijo na drugi o prostem pretoku oseb o sodelovanju Češke republike, Republike Estonije, Republike Ciper, Republike Latvije, Republike Litve, Republike Madžarske, Republike Malte, Republike Poljske, Republike Slovenije in Slovaške republike kot pogodbenic Sporazuma zaradi njihovega pristopa k Evropski uniji (UL L 89, 28.3.2006; v nadaljevanju besedila: Protokol). Protokol razširja Sporazum med Evropsko skupnostjo in njenimi državami članicami na eni strani ter Švicarsko konfederacijo na drugi, o prostem pretoku oseb (UL L 114/6, 30.4.2002; v nadaljevanju besedila: Sporazum) na deset držav članic, ki so vstopile v Evropsko unijo 1. maja 2004. Sporazum med drugim določa možnost pridobitve lastninske pravice na nepremičninah z nakupom v državah članicah Evropske unije za tri kategorije švicarskih državljanov. V prvi kategoriji so švicarski državljani, ki imajo pravico do prebivanja in do stalnega prebivališča v državi članici Evropske unije, v drugi kategoriji so švicarski državljani, ki imajo pravico do prebivanja v državi članici Evropske unije, vendar tam nimajo stalnega prebivališča in so jim nepremičnine potrebne za opravljanje gospodarske dejavnosti (te osebe so upravičene tudi do nakupa počitniške namestitve), v tretji pa so švicarski državljani, obmejni delavci, ki so zaposleni v državi članici Evropske unije, ki meji na Švico, in so jim nepremičnine potrebne za opravljanje gospodarske dejavnosti in za začasno prebivališče. Upravičeni so tudi do nakupa počitniških namestitev.

Švicarski državljani lahko torej od 1. aprila 2006 dalje pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji z nakupom pod pogojem, da imajo v Republiki Sloveniji pravico do prebivanja in stalnega prebivališča, ali da imajo le pravico do prebivanja (ne pa tudi do stalnega prebivališča) in jim je nepremičnina potrebna za gospodarsko dejavnost (ti so upravičeni tudi do nakupa počitniške namestitve).

- KANDIDATKE ZA VSTOP V EU

Dne 28.6.2006 začel veljati Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski uniji na nepremičninah (Uradni list RS, št. 61/2006), ki v 4. členu določa, da fizične in pravne osebe države kandidatke ter države kandidatke lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah, če obstaja vzajemnost. Vzajemnost se ugotavlja v skladu z Zakonom o ugotavljanju vzajemnosti (Uradni list RS, št. 9/99; v nadaljevanju: ZUVza).

Pogoj materialne vzajemnosti ugotavlja Ministrstvo za pravosodje z odločbo, ki se izda na način in po postopku, ki je urejen v ZUVza in sicer za vsako nepremičnino posebej, ki je vpisana v zemljiško knjigo ali samostojno ali skupaj z ostalimi nepremičninami v posamičnem zemljiškoknjižnem vložku. Po 1. odstavku 7. člena ZUVza je vzajemnost podana, če državljan Republike Slovenije ali pravna oseba, ki ima sedež v Republiki Sloveniji, v državi tujca lahko pridobiva lastninsko pravico na nepremičninah pod enakimi ali podobnimi pogoji, pod katerimi lahko pridobivajo lastninsko pravico na nepremičninah v Republiki Sloveniji tujci, in izpolnjevanje katerih za državljana Republike Slovenije ali pravno osebo s sedežem v Republiki Sloveniji ni bistveno težje kot je v pravnem redu Republike Slovenije predpisano izpolnjevanje pogojev za tujce (materialna vzajemnost).

Postopek se začne na zahtevo tujca, ki želi kupiti nepremičnino. Tujec, ki ne živi v Republiki Sloveniji, je dolžan imenovati pooblaščenca v Republiki Sloveniji, v skladu z Zakonom o splošnem upravnem postopku. Vlogi za ugotovitev vzajemnosti je po 8. členu ZUVza treba priložiti:

• osebne podatke tujca (v obliki javne listine v originalu ali overjeni fotokopiji);
• dokazilo o državljanstvu (v obliki javne listine v originalu ali overjeni fotokopiji);
• zemljiškoknjižni izpisek;
• pridobiteljev pravni interes, ki se izkaže z listino, s katero stranka izkazuje vsaj enega od pogojev za pridobitev lastninske pravice po zakonu ali mednarodni pogodbi (naprimer v obliki osnutka prodajne pogodbe, predpogodbe ali pogodbe same);
• izjavo o tem, za kakšne namene se nepremičnina pridobiva (npr. bivanje, sekundarno bivanje, dejavnost);
• listino s podatki o nepremičnini, ki jo izda pristojna izpostava Geodetske uprave Republike Slovenije v skladu z Navodilom za izpolnjevaje listine s podatki o nepremičnini v postopku ugotavljanja vzajemnosti (Uradni list RS, št. 24/99), ki ne sme biti starejša od 45 dni od dneva izdaje.

Ob vložitvi vloge je potrebno plačati upravno takso v skladu s prvim odstavkom 16. člena Zakona o upravnih taksah - uradno prečiščeno besedilo (ZUT-UPB3) (Uradni list RS, št. 42/2007 in št. 126/2007) v vrednosti 17,73 EUR.

Taksa se lahko v skladu s prvim odstavkom 8. člena ZUT plača (način plačila):

1. osebno v vložišču na sedežu ministrstva, o plačilu stranka ministrstvu posreduje potrdilo, ali
    
2. s položnico:
   Upravna taksa se nakaže na račun: 01100-1000315637; sklic 11/20117-7111002
   Ministrstvo za pravosodje, Župančičeva 3, 1000 Ljubljana.
   O plačani taksi s položnico stranka ministrstvu posreduje potrdilo.

V kolikor navedena taksna obveznost ni poravnana v roku 15 dni od prejema obvestila za plačilo taksne obveznosti, se stranki v skladu z drugim odstavkom 16. člena ZUT pošlje taksni opomin za plačilo redne takse in takse za opomin.

Na podlagi popolne vloge Ministrstvo za pravosodje Republike Slovenije iz tekoče evidence, ki jo vodi, ali na podlagi zaprosila v državo tujca pridobi podatke o tem, kako je v pravnem redu države, katere državljan je tujec, urejeno pridobivanje lastninske pravice za državljana Republike Slovenije na istovrstni ali podobni nepremičnini, ki se nahaja na enakovrstnem ali podobnem območju. O obstoju vzajemnosti odloči ministrstvo v roku 90 dni od prejema popolne vloge z odločbo. Pravnomočno odločbo mora tujec priložiti k predlogu za vpis lastninske pravice tujca na nepremičnini v zemljiško knjigo.

Primer vloge (pdf)

- TRETJE (OSTALE) DRŽAVE

Državljani vseh drugih držav pa lahko pridobijo lastninsko pravico na nepremičninah na ozemlju Republike Slovenije zgolj na podlagi dedovanja pod pogojem vzajemnosti, kar določa 6. člen Zakona o dedovanju (Uradni list SRS, št. 15/76).

Državljani  tretjih držav (mednje spadajo tudi državljani Ukrajine in Rusije) ne morejo pridobivati lastninske pravice na nepremičninah na ozemlju Republike Slovenije; isto velja za pravne osebe, ki imajo sedež v teh državah.

         - SLOVENCI ZUNAJ NJENIH MEJA

Oseba s statusom Slovenca brez slovenskega državljanstva ima v Republiki Sloveniji zagotovljeno pravico do pridobitve lastninske pravice na nepremičninah pod enakimi pogoji, ki veljajo za državljane Republike Slovenije. Tako določa  66.člen Zakona o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja ( Ur.l. RS, št. 43/2006).

Status Slovenca brez državljanstva Republike Slovenije  lahko pridobi, po 59. členu Zakona o odnosih Republike Slovenije s Slovenci zunaj njenih meja (Ur.l. RS, št. 43/2006),tisti posameznik:

• ki je slovenskega rodu (slovenskega porekla);
• k je aktiven v organizacijah Slovencev zunaj Republike ali je aktivno povezan z Republiko Slovenijo;
• ki ne pripada društvom, političnim strankam in drugim organizacijam, ki nasprotujejo mednarodnopravnim, ustavnim in zakonitim pravicam Slovencev v zamejstvu oziroma aktivno delujejo zoper ustavno ureditev Republike Slovenije in
• kateremu državljanstvo Republike Slovenije ni bilo odvzeto po določbah zakona, ki ureja državljanstvo Republike Slovenije.

Pravni viri:

• Ustava Republike Slovenije (Ur. l. RS št. 33/91-I in 42/97);

• Zakon o ratifikaciji Evropskega sporazuma o pridružitvi med Republiko Slovenijo na eni strani in Evropskimi skupnostmi in njihovimi državami članicami, ki delujejo v okviru Evropske unije na drugi strani s sklepno listino ter Protokola, s katerim se spreminja Evropski sporazum o pridružitvi med Republiko Slovenijo na eni strani in Evropskimi skupnostmi in njihovimi državami članicami, ki delujejo v okviru Evropske unije na drugi strani (Ur. l. RS, št. 13/97);

• Zakon o ugotavljanju vzajemnosti (Ur. l. RS št. 9/99);

• Zakon o pogojih za pridobitev lastninske pravice fizičnih in pravnih oseb držav kandidatk za članstvo v Evropski Uniji na nepremičninah (Ur. l. RS št. 61/06).
  

Poročila:

• Enajsto poročilo o izvajanju Zakona o vzajemnosti in seznam izdanih odločb

• Dvanajsto poročilo o izvajanju Zakona o ugotavljanju vzajemnosti

• Trinajsto poročilo o izvajanju Zakona o ugotavljanju vzajemnosti

• Štirinajsto poročilo o izvajanju Zakona o ugotavljanju vzajemnosti

• Petnajsto poročilo o izvajanju Zakona o ugotavljanju vzajemnosti

• Šestnajsto poročilo o izvajanju Zakona o ugotavljanju vzajemnosti

Drugi dokumenti:

• Informacija o pridobivanju lastninske pravice na nepremičninah na Hrvaškem za slovenske državljane
  

Kontaktna oseba:

Biserka Javoršek

tel.: (01) 369 53 94

faks: (01) 369 52 33

e-pošta: biserka.javorsek[@]gov.si