Skoči na vsebino

POGOSTA VPRAŠANJA

 

 

1. KATERE PRAVICE NA NEPREMIČNINI SE VPISUJEJO V ZEMLJIŠKO KNJIGO?

 

V zemljiško knjigo se vpisujejo naslednje stvarne pravice:

     – lastninska pravica,
     – hipoteka,
     – zemljiški dolg,
     – pravica stvarnega bremena,
     – stavbna pravica,

 

in naslednje obligacijske pravice:

     – pravica prepovedi in odtujitve,
     – zakupna in najemna pravica,
     – predkupna in odkupna pravica,
     – posebna pravica uporabe javnega dobra.

 

2. KDAJ PRIDOBIM LASTNINSKO PRAVICO?

 

Lastninsko pravico posameznik pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo. Za polno pravno pridobitev lastninske pravice ne zadostuje, da posameznik razpolaga s kupoprodajno pogodbo, tudi v primeru, da je ta overjena, ampak mora vložiti tudi ustrezni predlog za vpis svoje pravice v zemljiško knjigo. Enako kot za lastninsko pravico velja za ostale stvarne pravice.

 

3. KAJ MORAM STORITI PO PODPISU POGODBE?

 

Po sklenitvi in podpisu pogodbe o pridobitvi lastninske ali druge stvarne pravice, mora prodajalec kupcu izročiti tudi overjeno zemljiškoknjjižno dovolilo. Zemljiškoknjižno dovolilo je lahko tudi sestavni del kupoprodajne ali druge pogodbe, vendar mora biti v tem delu podpis prodajalca na kupoprodajni pogodbi overjen. Overitev zemljiškoknjižnega dovolila je notarsko opravilo. Pred samo overitvijo pa mora stranka pridobiti še potrdilo DURS o plačilu davka na dodano vrednost.

 

4. KDO IN KAKO LAHKO VLOŽI ZEMLJIŠKOKNJIŽNI PREDLOG?

 

Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški knjigi (Ur. l. RS, št. 25/11), ki se je začel uporabljati 1. maja 2011, na področju vlaganja zemljiškoknjižnih predlogov prinaša nekaj novosti:

 

Po 1. maju 2011 je mogoče zemljiškoknjižni predlog vložiti:

 

     4. 1 PO NOTARJU

Zemljiškoknjižni predlog mora v imenu predlagatelja vložiti notar kot pooblaščenec predlagatelja (drugi odstavek 125. a člena ZZK-1).

Vsaka zasebna listina (pogodba oziroma natančneje zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katere se vlaga predlog za vpis določene stvarne pravice v zemljiško knjigo, mora biti overjena pri notarju. Ob sestavi notarskega zapisa ali overitvi podpisa na listini, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, mora notar stranke poučiti, da bo nemudoma vložil zemljiškoknjižni predlog na podlagi tega zemljiškoknjižnega dovolila, razen če stranke temu izrecno nasprotujejo ali če je v listini o pravnem poslu iz prvega ali drugega odstavka 36. člena ZZK-1 drugače določeno.

Zemljiškoknjižni predlog notar vloži elektronsko, sodišče pa ga prejme neposredno po sami overitvi podpisa. S tem se uresničuje načelo »Vse na enem mestu« tudi v zemljiškoknjižnem postopku. Notar je ob sestavi in vložitvi zemljiškoknjižnega predloga dolžan pretvoriti listine v elektronsko obliko, izvirnike listin pa hraniti vse do pravnomočnosti vpisa, nato jih vrne predlagatelju.

*Strošek vložitve zemljiškoknjižnega predloga po notarju:

notarska pristojbina: za sestavo zemljiškoknjižnega predloga znaša 37 evrov (skupaj z DDV 44,4 evrov), ta strošek pa vključuje tudi pregled zemljiške knjige, pretvorbo listin v elektronsko obliko in hrambo listin, ki so podlaga zemljiškoknjižnemu predlogu (Tar. Št. 13 Notarske tarife, Ur. l. RS, št. 32/11) in

sodna taksa: višina sodne takse je odvisna od vrednosti nepremičnine (28. člen ZST-1).

Taksna tarifa v poglavju 9.10 Zemljiškoknjižni postopek (pdf)

 

     4. 2 SAMOSTOJNO

Vsaka fizična ali pravna oseba lahko v svojem imenu vloži zemljiškoknjižni predlog elektronsko (prva točka tretjega odstavka 125. a člena ZZK-1), če si pred tem zagotovi:

a) digitalno potrdilo s svojim varnim elektronskim podpisom

          ACNLB – več informacij >>>

          HALCOM – več informacij >>>
          POSTARCA – več informacij >>>
          SIGEN-CA– več informacij >>>

– odpre varni elektronski predal pri Pošta Slovenije d. o. o., Slomškov trg 10 ali EIUS d. o. o.

b) v elektronsko obliko pretvori listine, ki so podlaga za vpis

– samostojno, če vpis ne temelji na zasebni listini (v primeru, če predlaga vpis na podlagi sodbe ali druge odločbe državnega organa)

– listine v 3 delovnih dneh po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga izroči v elektronsko pretvorbo in hrambo notarju, če se vpis predlaga na podlagi zasebne listine - npr. kupoprodajne pogodbe (osmi odstavek 142. člena ZZK-1).

Vsaka fizična in pravna oseba se po pridobitvi pogojev pod točko a) prijavi kot zunanji kvalificirani uporabnik na portalu E-SODSTVO. Elektronski zemljiškoknjižni predlog je mogoče vložiti vsak (delovni) dan med 8. in 20. uro.

*Strošek vložitve zemljiškoknjižnega predloga samostojno:

pridobitev digitalnega potrdila in odprtje varnega elektronskega predala je praviloma brezplačno,

notarska pristojbina za pretvorbo zasebnih listin v elektronsko obliko in prevzem listin v hrambo znaša 25 evrov (skupaj z DDV 30 evrov), Tar. št. 18 Notarske tarife (Ur. l. RS, št. 32/11) in

sodna taksa.

 

     4. 3 PO ODVETNIKU

Kot pooblaščenec predlagatelja lahko zemljiškoknjižni predlog vloži tudi odvetnik (prva alinea druge točke tretjega odstavka 125. a člena ZZK-1).

*Strošek vložitve zemljiškoknjižnega predloga po odvetniku:

plačilo odvetniškega zastopanja je odvisno od razmerja med odvetnikom in stranko,

pretvorba listin, ki so podlaga zemljiškoknjižnemu predlogu, strošek je enak kot v primeru, če predlagatelj vloži zemljiškoknjižni predlog samostojno (glej zgoraj) in

sodna taksa.

 

     4. 4 PO NEPREMIČNINSKI DRUŽBI, ki je posredovala pri sklenitvi posla

Kot pooblaščenec predlagatelja lahko zemljiškoknjižni predlog vloži tudi samostojni podjetnik posameznik ali gospodarska družba, ki izpolnjuje pogoje za opravljanje storitev posredovanja v prometu z nepremičninami po zakonu, ki ureja nepremičninsko posredovanje, če je posredovala pri sklenitvi prodajne pogodbe ali drugega pravnega posla, na podlagi katerega je bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki je podlaga za zahtevani vpis (druga alinea druge točke tretjega odstavka 125. a člena ZZK-1).

*Strošek vložitve zemljiškoknjižnega predloga po nepremičninski družbi:

– sestava zemljiškoknjižnega predloga mora biti vključena v strošek provizije,

pretvorba listin, ki so podlaga zemljiškoknjižnemu predlogu, strošek je enak kot v primeru, če predlagatelj vloži zemljiškoknjižni predlog samostojno (glej zgoraj) in

sodna taksa.

 

     4. 5 NEPOSREDNO PRI SODIŠČU

Zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice v svojo korist v vrstnem redu vložitve tega predloga lahko predlagatelj vloži tudi na zapisnik pri sodišču, tako da se med uradnimi urami zglasi pri zemljiškoknjižnem sodišču na območju katerega je nepremičnina (enajsti odstavek 125. a člena ZZK-1).

S podajo zahteve za vložitev zemljiškoknjižnega predloga na zapisnik bo zemljiškoknjižni referent sestavil elektronski predlog, pretvoril listine v elektronsko obliko in jih sprejel v hrambo. Takšen način vložitve zemljiškoknjižnega predloga je mogoč le v primeru, ko se predlaga vpis lastninske pravice in ne vpis ostalih stvarnih pravic.

*Strošek vložitve zemljiškoknjižnega predloga neposredno pri sodišču:

sodna taksa po Tar. št. 9.10 upoštevaje Tar. št. 10401 (pdf).

 

 

5. ZBIRKA LISTIN

 

Staro zbirko listin, ki se je do sedaj vodila in hranila v fizični obliki, bo od 1. maja 2011 nadomestila enotna elektronska zbirka listin. Po prej veljavni ureditvi je vsako zemljiškoknjižno sodišče vodilo svojo zbirko listin. Če je posameznik želel vpogledati v listine ali želel njihov prepis se je moral zglastiti pri sodišču, kjer se je ta listina hranila (to je bilo zemljiškoknjižno sodišče na območju katerega se nahaja nepremičnina).

 

6. KAJ NAJ STORIM, ČE NA NAŠI STVABI ŠE NI VZPOSTAVLJENA ETAŽNA LASTNINA IN RAZPOLAGAM SAMO S POGODBO O NAKUPU NEPREMIČNINE?

 

Če se etažni lastniki ne morete dogovoriti o sporazumni ustanovitvi etažne lastnine (v nekaterih primerih je treba zagotoviti tudi sodelovanje investitorja - zemljiškoknjižnega lastnika), lahko vsak kupec posameznega dela stavbe (stanovanja) pri sodišču vloži predlog za vzpostavitev etažne lastnine po posebnem zakonu, Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL, Ur. l. RS, št. 45/08) kot tudi postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi. Sodišče tako v nepravdnem postopku odloči o vzpostavitvi etažne lastnine in določitvi pripadajočega zemljišča k stavbi.

Že v trenutku vložitve predloga oziroma prejema le tega s strani sodišča se začetek postopka zaznamuje v zemljiški knjigi, s tem pa je predlagatelju varovan vrstni red.